買二手房的十大風險點一定要注意

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二手房的交易流程比較復雜,需要注意的事項比較多。買二手房的時候,一定要提前做好相關的準備功課。那么,買二手房,有哪些事項,是個人需要注意的呢? 一、確認產權的可靠度 1、注意
二手房的交易流程比較復雜,需要注意的事項比較多。買二手房的時候,一定要提前做好相關的準備功課。那么,買二手房,有哪些事項,是個人需要注意的呢?

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;另外,有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,出售這類共有房產,需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,在這種情況下簽訂的購房合同,一般是無效的。

2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3、一定要驗看產權證的正本,并到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

有些房產的性質比較特殊,在出售時,需要征得原產權單位的同意并提供相應的書面證明。此外,注意以下事項:

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成。

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓。

3、一般來說,軍產、院(醫院)產、校()產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓。

2、是否改動過房屋的內、外部結構,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。

3、陽臺是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、土地情況是否清晰

買房人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回;出讓的土地,是房主已繳納了土地出讓金,買房人對房屋享有較完整的權利。還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買房人來說,如果還按照同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量,就有點不劃算。

五、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有權的唯一憑證,房屋沒有房產證,是不允許上市交易的,且對買房人來說,也是有極大的風險的。

六、交易房屋是否在租

如果該二手房尚處于承租期,買房人買房后,很有可能不能及時入住。根據買賣不破租賃的原則,房屋買賣合同是不能對抗先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買房人及中介公司忽視,從而引起較多糾紛。

七、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋要建高層住宅,可能會影響房屋的采光、價格等才急于出售。因此,買房人在購買房屋前,一定要全面詳細地了解情況。

八、是否拖欠物業管理費

有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費、水電費以及燃氣費,早已欠下不少費用。買房人在不知情的情況下購買了該房屋,則費用有可能要買房人全部承擔。

九、警惕中介公司

很多人買二手房,都是通過中介公司來進行交易,這個時候,就要注意選擇靠譜的中介公司了。實際交易的過程中,要注意中介公司是否存在違規操作的情況。

十、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期、是否贈送裝修部分及家電、戶口遷出時間、過戶時間等等問題均應全面考慮。

附:如果二手房存在如下情況,千萬不要購買。

1、司法機關和機關依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權利的。

2、依法收回土地使用權的。

3、共有二手房,未經其他共有人書面同意的。

4、權屬有爭議的。

5、未依法登記領取權屬證書的。

6、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的。

7、列入動拆遷范圍的。

8、法律、法規規定禁止轉讓的其他情形(比如禁止城市居民購買建在農村集體土地上的小產權房)。

 

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