擁有房產好處多!怎么買更劃算?

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在哪里買,這里面的學問很多。新房和二手房兩種產品,不同的產品,分別找不同的渠道: 1、新房交易主要有3個渠道:售樓處、按揭銀行、渠道分銷 新房的交易模式比較簡單,變通的地方也
在哪里買,這里面的學問很多。新房和二手房兩種產品,不同的產品,分別找不同的渠道:

1、新房交易主要有3個渠道:售樓處、按揭銀行、渠道分銷

新房的交易模式比較簡單,變通的地方也不多,主要就是想辦法接觸三個渠道:售樓處、按揭銀行、渠道分銷。

售樓處和銀行一般可變通的不多,主要要看人脈,售樓員和營銷總、信貸員和支行行長的權利范圍肯定有差異。

如果這兩塊的資源沒辦法解決和突破,那就多參加團購和結識渠道分銷,這些人手里還有幾個點不等的傭金,想盡辦法從他們的碗里分出一點肉。

這一部分最需要你做好的就是判斷,判斷渠道是否靠譜。

2、二手房重點需要解決房源和信貸兩大問題

二手房交易模式則需要更費心一些,但相應的回報也更高,簡化下來就是:解決房源和信貸兩大問題。

解決房源,我的建議是如果是老手,應該布局自己的御用中介網絡,至少在想買房的區域認識10個靠譜的中介,自己淘折扣筍盤。

如果是買房新手,可以在所在城市找專定制購房公司,他們會站在買方市場,提供定制購房服務。

信貸方面,要想辦法認識一個厲害的貸款顧問,融資方面做得好,就算買不到折扣筍盤,絕對收益上也是領先的。

在選擇二手房的時候一定要做到,看房200套。

看房200套,你才能熟悉城市房價、熟悉板塊

看房200套,你才能知道能不能買,過去的房價輪動和周期

看房200套,你才能結識靠譜的渠道、中介、買房達人。

A、每次出去看房帶著地圖,把看房軌跡標在上面

周邊有幾條地鐵線?幾個商圈?幾個寫字樓群?周邊的價格差異如何?

具體到問題,你會發現好房子都在上海的中環邊上,為何真北路、天山路、老外街價格不一樣?

是因為房齡新?還是因為臺灣人、韓國人大量拋盤?

看多了,你自己自然就會得出差不多的結論。

B、利用互聯網看房工具

鏈家貝殼app可查看小區所有的掛牌價格、歷史成交、小區攻略、照片組合、戶型信息,甚至于數套房源列式對比,近期又推出了樓棟標號;

百度地圖app有全景功能,能查看詳細的路網環境;

招商銀行app, 借錢 有錢就貸 欄,可以查到銀行評估價;

C、好記性不如一個爛筆頭,每次出去做記錄,記錄的內容可以制表:

看房時間、小區名稱、建筑面積、房屋價格

樓號分布、樓層分布、房型結構、評估折扣

房齡年限、交通情況、物業情況、配套情況

供需情況、學區情況、改造空間、預期回報

債務情況、小區平面、優勢劣勢、中介關系

D、找尋規律,為自己尋找資源和博弈點

為什么電梯高區比低區可以多賣15%?

靠大馬路的房子要低到什么程度才可以入手?

兩南一北的戶型應該比兩北一南貴多少?

2.5米的層高幾折可以入?八折行嗎?

離小區的垃圾站太近,必須得打折

200平的房子是不是應該比100平的單價低才行?

三樓還不錯,可偏偏前面一棵樹擋個正著......

刻意練習之后,也要結合自身的需求,一定要理清自己的優先級,建立對板塊和小區的價格體系。

業內有很多大咖,他們已經從業十年以上,但仍經??捶?,很多時候,他們的生活軌跡就是三點一線:家 看房 交易中心。

03怎么購房更劃算?需要解決4個問題 我們在做買房的財務安排時,至少要先解決四個問題:

第一,你自己出多少錢?缺口是多少?

第二,找誰借錢來填補缺口?銀行、家人、朋友,還是其他的金融機構?

第三,如果選擇按揭貸款,那么還款期限多久合適?

第四,等額本息和等額本金這兩種按揭貸款的還款方式,應該選擇哪一種?

首先,買房子的錢一定不要全部自己出,而要盡量找別人 借 。國內各個城市不同類型的房子首付比例不一樣,但我們建議盡量選擇最低首付 即使你有足夠多的錢,也不要全部用來支付首付。因為現在銀行按揭貸款的利率非常低,能以按揭貸款的利率借到錢其實就是賺到錢。

其次,我們在借款買房時,首先要盡量多地使用公積金貸款,并且要將這個額度用到最大。使用公積金貸款后還不夠的部分,就選擇銀行按揭貸款,這樣就完成了整個購房費用的組合。除了上述兩種方式,不建議找親友或者其他商業機構借款。不找親友借款的原因在前文講債務時提及過,我們在借款時應盡量避開私人間的借貸,而更多地借助現代金融機構合理安排資金。而其他類型的商業貸款的還款期限通常比較短,利息則要比住房按揭貸款的利息高出許多,不適合用于買房,所以原則上不予以考慮。

再次,貸款期限越長越好。因為貨幣的時間價值決定了貨幣是會貶值的。還款的期限越長,那么你所還的錢的際購買力就越低。換句話說,相當于你每個月要還款的金額隨著時間的推移會越來越少。

這里要特別說明的是,公積金貸款的還款期限和商業銀行住房按揭貸款的還款期限是不一樣的。公積金貸款的還款期限通常不會太長,而銀行住房按揭貸款的最長期限可以到30年。

最后,來了解一下買房的兩種主要還款方式 等額本息和等額本金。等額本息還款法就是每個月還款的額度始終不變。如果你第一個月還款3000元,那么到了還款期限的最后一個月,你所應還款的金額仍是3000元。等額本金還款法就是,前階段每個月還款的額度很高,未來每個月還款的金額會越來越少,到最后只需還本金,而無須償還利息了。

一般情況下,建議大家選擇等額本息還款法。因為這種還款方式符合了上文提到的兩個原則 盡量多借款 盡量延長還款期限。等額本金還款法和等額本息還款法一個最大的區別在于,等額本金還款法在前期要求你償還更多的金額,這實際上是一種變相的提前還款,而等額本息還款法是將本金的還款期限盡量推遲。那么能夠越遲還款,你就越 賺 。等額本金還款法還有一個好處就是,因為每個月還款的額度是確定的,你在做財務預算和財務安排時也就相對比較容易。

但是,如果你清楚地知道自己未來的財務狀況會比現在差,還款壓力也會越來越大,那么則可以考慮選擇等額本金還款法。

當然,除了上述四個方面的問題,我們在購房后還會面臨很多延伸的財務問題,比如提前還款和貸款展期的問題。如果用按揭貸款的方式購房,那么我們不必提前還清貸款。但有幾種特殊情況可能要提前還貸款。

第一種情況是,我要出售這套房子。

第二種情況是,我想買二套房或三套房,但因為之前的按揭貸款沒有償清,無法購買或再向銀行貸款。

第三種情況是,房子需要抵押給銀行獲得抵押貸款,必須把按揭貸款先還清??赡苡腥藭枺?我要跟銀行借錢,還得先還清之前借的錢,這不是瞎折騰嗎? 其實這兩者之間并不矛盾。比如一個人之前買了一套房子,找銀行借了100萬,這套房子現在已經值300萬了。在此期間,他的按揭貸款已經還掉了50萬。這時如果他急需用錢,但手頭又沒有足夠的現金,那么他就可以以過橋貸款的方式,先還清余下的50萬按揭貸款,再將房子抵押給銀行,獲得抵押貸款。通過這種方式,他最高可以獲得房價五成的抵押貸款。那么這套價值300萬的房子可以抵押出150萬的現金。用這筆錢還掉50萬的過橋貸款,他還能獲得100萬額外的現金。這是通過房子實現靈活財務安排的一種基本操作。

第四種特殊情況是,手頭的債務較多,同時可支配的現金也很充裕,那么也可以考慮提前還一部分。

最后需要說明的是,上面提到的買房相關的財務安排都要基于一個前提:銀行按揭貸款的基準利率水平較低。如果我們的基準利率提升了,住房按揭貸款的利率也上升了,那么上面提到的建議可能就要有所調整。當然,我們出于剛需而買房子時,在財務安排上應該更慎重一些。除了參考前面介紹的原則,還要考慮家庭的整體財務狀況和債務水平,包括未來收入的預期。

04總結: 房子可能是我們這輩子購買的最大的東西了,無論多慎重和仔細的分析評估都不是多余的。當你確定要買房的時候,一定要多跑樓盤,對片區和戶型要有充分的了解。最后借助按揭貸款完成購買。在以后的還款生涯里最好選擇等額本息的方式去還款。

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